Văn bản này nói gì?
Theo điểm e khoản 2 Điều 22 Nghị định 252/2026/NĐ-CP, khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thỏa thuận bên mua là người nộp thay thuế cho bên bán, bên mua có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thay thuế cho cá nhân bán, trừ trường hợp được miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế áp dụng theo điểm a, điểm b khoản 8 Điều 10 Nghị định này, bao gồm cả trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thay. Thời hạn nộp thuế chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế của cơ quan thuế (khoản 8 Điều 21).
Đối tượng chịu ảnh hưởng: cá nhân chuyển nhượng bất động sản, tổ chức và cá nhân nhận chuyển nhượng có thỏa thuận nộp thay thuế trong hợp đồng. Khuyến nghị: ghi rõ thỏa thuận nộp thay thuế trong hợp đồng chuyển nhượng và nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn quy định tại khoản 8 Điều 10 Nghị định 252/2026/NĐ-CP.
Kế Toán Bảo Lộc phân tích
Căn cứ trả lời
- Trách nhiệm khai thay, nộp thay của bên mua phát sinh khi hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thay thuế cho bên bán.
- Quy định loại trừ trường hợp được miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế.
- Bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật cũng thuộc trường hợp khai thay, nộp thay theo cùng điểm e.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
| Loại bất động sản | Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế |
|---|---|
| Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất | Chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về đất đai (điểm a khoản 8 Điều 10) |
| Nhà hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai | Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (điểm b khoản 8 Điều 10) |
Điểm b khoản 8 Điều 10 ghi rõ thời hạn áp dụng bao gồm cả trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thay thuế cho bên bán; điểm a cũng ghi bao gồm cả trường hợp này đối với bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận.
Thời hạn nộp thuế
Theo khoản 8 Điều 21 Nghị định 252/2026/NĐ-CP, thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế của cơ quan thuế (cơ quan thuế tính thuế theo Điều 16, Điều 17 Nghị định này).
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Theo điểm b khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế (điểm c khoản 5 Điều 57).
Hiệu lực
Nghị định 252/2026/NĐ-CP (khoản 1 Điều 74) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP (khoản 1 Điều 69) cùng có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026.
