Văn bản này nói gì?
Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP của Chính phủ quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Cá nhân phải đáp ứng đủ ba điều kiện: chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng, có quyền sở hữu, quyền sử dụng tối thiểu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ.
Đối tượng chịu ảnh hưởng: cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam. Khuyến nghị: đối chiếu đủ ba điều kiện tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP trước khi kê khai miễn thuế, vì cá nhân tự kê khai và chịu trách nhiệm; trường hợp kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt.
Kế Toán Bảo Lộc phân tích
Kết luận: Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng đủ ba điều kiện tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP; quy định miễn thuế không áp dụng với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ba điều kiện được miễn thuế
| Điều kiện | Nội dung theo khoản 2 Điều 19 |
|---|---|
| Điểm a | Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng |
| Điểm b | Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày |
| Điểm c | Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở |
Những trường hợp không được miễn thuế
- Chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 1 Điều 19).
- Cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng (điểm a khoản 2).
- Đồng sở hữu nhưng còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác (điểm a khoản 2).
- Chuyển nhượng một phần nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất, đối với phần chuyển nhượng đó (điểm c khoản 2).
Cách xác định thời điểm có quyền sở hữu
- Thời điểm xác định là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo pháp luật về đất đai, thời điểm được tính theo Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.
Trách nhiệm kê khai
- Cá nhân chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm về nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất (khoản 3 Điều 19).
- Kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.
- Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế (khoản 4 Điều 19).
- Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 (khoản 1 Điều 69).
Khuyến nghị: Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, cá nhân nên kiểm tra ngày cấp Giấy chứng nhận và toàn bộ nhà ở, đất ở đang đứng tên, kể cả phần đồng sở hữu, để xác định có đủ điều kiện miễn thuế.
Nội dung mang tính tham khảo, được Kế Toán Bảo Lộc tổng hợp từ nguyên văn văn bản pháp luật; Quý khách vui lòng đối chiếu văn bản gốc khi áp dụng cho trường hợp cụ thể.
Nguyên văn căn cứ
«1. Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.» (khoản 1 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«Quy định miễn thuế tại khoản này không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.» (khoản 1 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«2. Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 Điều này phải đáp ứng các điều kiện sau:» (khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«a) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng này không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.» (điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng (bao gồm cả vợ/chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở) thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;» (điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«b) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.» (điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.» (điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi;» (điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«c) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.» (điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«3. Nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm. Trường hợp phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế và pháp luật liên quan khác.» (khoản 3 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«4. Hồ sơ, thủ tục miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.» (khoản 4 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
«1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026.» (khoản 1 Điều 69 Nghị định 253/2026/NĐ-CP)
