Môi giới bất động sản – hồ sơ Sở Xây dựng

Doanh nghiệp môi giới bất động sản trước khi hoạt động phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến Sở Xây dựng nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Bộ mẫu gồm: văn bản đăng ký (02 thư điện tử để cấp tài khoản), quyết định thông qua quy chế, quy chế hoạt động môi giới, cam kết nhân sự có chứng chỉ, cam kết cơ sở vật chất, giấy ủy quyền và danh mục hồ sơ.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (trước khi hoạt động, doanh nghiệp gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cơ sở vật chất của doanh nghiệp môi giới)

Văn bản chính của hồ sơ: doanh nghiệp môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp (tên, mã số, trụ sở, người đại diện, số người có chứng chỉ) và 02 địa chỉ thư điện tử để Sở Xây dựng tạo tài khoản, đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trước khi hoạt động.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (trước khi hoạt động, doanh nghiệp gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cơ sở vật chất của doanh nghiệp môi giới)

Giám đốc (người đại diện theo pháp luật) ban hành Quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản – điều kiện bắt buộc của doanh nghiệp môi giới theo khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; nộp kèm Quy chế trong hồ sơ gửi Sở Xây dựng.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (trước khi hoạt động, doanh nghiệp gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cơ sở vật chất của doanh nghiệp môi giới)

Quy chế nội bộ bắt buộc của doanh nghiệp môi giới bất động sản (khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023): phạm vi hoạt động, quyền và nghĩa vụ của công ty và người môi giới, thông tin bất động sản đưa vào giao dịch, cơ sở vật chất, tổ chức bộ máy, quy trình giao dịch.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (trước khi hoạt động, doanh nghiệp gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cơ sở vật chất của doanh nghiệp môi giới)

Doanh nghiệp cam kết danh sách người lao động có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản còn hiệu lực, làm việc theo hợp đồng lao động và chỉ hành nghề tại doanh nghiệp (tối thiểu 01 người – khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023); nộp kèm bản sao hợp đồng lao động, chứng chỉ.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (trước khi hoạt động, doanh nghiệp gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cơ sở vật chất của doanh nghiệp môi giới)

Doanh nghiệp cam kết văn phòng làm việc (diện tích, hợp đồng thuê ổn định trên 12 tháng, biển hiệu) và trang thiết bị theo Quy chế hoạt động; nộp kèm hợp đồng thuê trụ sở, giấy tờ chứng minh bên cho thuê có quyền cho thuê và ảnh màu biển hiệu, văn phòng.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (trước khi hoạt động, doanh nghiệp gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản); Nghị định 96/2024/NĐ-CP (cơ sở vật chất của doanh nghiệp môi giới)

Công ty ủy quyền cho nhân viên hoặc người khác nộp, nhận, bổ sung hồ sơ và nhận thông tin tài khoản từ Sở Xây dựng khi người đại diện theo pháp luật không trực tiếp nộp.

Nơi nộp:

Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, bộ phận văn thư tiếp nhận hồ sơ tại 60 Trương Định, phường Xuân Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh (trong giờ hành chính); điện thoại (028) 38.222.825, thư điện tử sxd@tphcm.gov.vn

Căn cứ:

Điều 138–140 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 (đại diện theo ủy quyền); điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15

Chủ đầu tư giao doanh nghiệp môi giới hoặc sàn giao dịch phân phối sản phẩm dự án: điều kiện pháp lý của sản phẩm, định nghĩa giao dịch thành công, phí môi giới, đối chiếu và thanh toán, môi giới không ký đặt cọc thay và không thu tiền khách.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Luật Thương mại 36/2005/QH11; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (Điều 44, khoản 4 Điều 46, Điều 61–65, điểm d khoản 4 Điều 23)

Đơn vị phân phối chính của dự án hợp tác với sàn, doanh nghiệp môi giới khác: điều kiện của bên liên kết, xác nhận và bảo lưu khách hàng, tỷ lệ chia phí, thanh toán sau khi nhận phí từ chủ đầu tư, tuân thủ chính sách bán hàng.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; Luật Thương mại 36/2005/QH11; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (Điều 61–65)

Khách hàng đặt cọc mua căn hộ, nhà ở, đất nền trong dự án đã đủ điều kiện kinh doanh: chủ đầu tư trực tiếp ký, ghi rõ giá bán, tiền cọc không quá 5%, chuyển vào tài khoản chủ đầu tư, thời hạn ký hợp đồng mua bán và xử lý cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Nơi nộp:

Chủ đầu tư và khách hàng mỗi bên giữ 01 bản; công chứng, chứng thực theo yêu cầu các bên

Căn cứ:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13; khoản 4 điểm d và khoản 5 Điều 23, Điều 24, Điều 26, khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15

Sàn, doanh nghiệp môi giới ghi nhận nguyện vọng và thứ tự ưu tiên của khách hàng với sản phẩm dự án chưa mở bán, KHÔNG thu tiền giữ chỗ; khi dự án đủ điều kiện, khách ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

khoản 5, khoản 8 Điều 8; khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 91/2025/QH15

Hằng tháng doanh nghiệp môi giới và chủ đầu tư (hoặc đơn vị phân phối với sàn liên kết) đối chiếu các giao dịch thành công: giá trị hợp đồng, tỷ lệ phí, phí chưa VAT, thuế GTGT, đã thanh toán, còn phải thanh toán; file Excel có sẵn công thức, in vừa khổ A4.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

khoản 4 Điều 46 (phí, phương thức thanh toán trong hợp đồng dịch vụ bất động sản) Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15; Luật Kế toán 88/2015/QH13 (Điều 16)

Doanh nghiệp môi giới, sàn liên kết đề nghị chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối thanh toán phí môi giới của kỳ, căn cứ hợp đồng và biên bản đối chiếu phí: phí chưa VAT, thuế, thưởng, khoản trừ, số đề nghị thanh toán, tài khoản nhận.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (khoản 4 Điều 46); Luật Kế toán 88/2015/QH13 (Điều 16)

Ký với nhân viên làm việc toàn thời gian (xác định hoặc không xác định thời hạn): công việc, thử việc, thời giờ làm việc, lương, phụ cấp, bảo hiểm, thuế TNCN, chấm dứt; có điều khoản riêng cho nhân viên môi giới bất động sản (chứng chỉ, chỉ hành nghề tại một doanh nghiệp, hoa hồng).

Nơi nộp:

Lưu tại doanh nghiệp, mỗi bên giữ 01 bản; báo tăng lao động, đóng BHXH với cơ quan bảo hiểm xã hội

Căn cứ:

Bộ luật Lao động 45/2019/QH14 (Điều 21 – nội dung hợp đồng; Điều 24–27 – thử việc; Điều 105 – thời giờ làm việc); Thông tư 10/2020/TT-BLĐTBXH; Luật Bảo hiểm xã hội 41/2024/QH15; Nghị định 293/2025/NĐ-CP; điểm b khoản 2 Điều 61, Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15

Doanh nghiệp thuê nhà, mặt bằng, kho của cá nhân làm trụ sở, cửa hàng, kho: có lựa chọn ai kê khai thuế cho thuê, số tiền được trừ khi bên thuê khai thay, đặt cọc, điện nước, hoàn trả hiện trạng và biên bản bàn giao.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 (hợp đồng thuê tài sản, đặt cọc); Nghị định 68/2026/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP); điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC; Mẫu 01/TCKT Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC

Đối chiếu, xác nhận số nợ phải thu, phải trả với khách hàng, nhà cung cấp cuối tháng, quý, năm hoặc trước khi khóa sổ, kiểm toán, quyết toán thuế; có phụ lục liệt kê từng hóa đơn, khoản thanh toán.

Nơi nộp:

Lưu hồ sơ tại doanh nghiệp; xuất trình khi cơ quan thuế, bảo hiểm xã hội kiểm tra

Căn cứ:

Luật Kế toán 88/2015/QH13 (Điều 16 – nội dung chứng từ kế toán; Điều 40 – kiểm kê tài sản); Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13